La cedolare secca è una imposta fissa sul canone di locazione.

L’aliquota è del 21% sui contratti a canone libero o del 10% sui contratti a canone concordato.

Il proprietario, se opta per questo regime fiscale, può pagare un imposta fissa sul canone percepito al posto della tassazione Irpef progressiva in base al reddito. Economicamente potremmo ritenerla maggiormente vantaggiosa in termini di risparmio soprattutto per coloro che, ai canoni di locazione percepiti devono aggiungere altri redditi, raggiungendo in questo modo gli scaglioni di prelievo più elevati.

Di conseguenza verrebbe da pensare che la cedolare secca è conveniente soprattutto su redditi alti. In realtà non sempre è così. Per capire la differenza, occorre fare un preciso calcolo delle tasse sui canoni di affitto da pagare con la cedolare secca e paragonare il risultato a quello dell’ammontare di tasse con tassazione ordinaria. Occorre infatti considerare, per calcolare l’esistenza o meno del vantaggio, oltre ai redditi complessivi (non solo quelli immobiliari) le deduzioni e detrazioni d’imposta che non si possono sfruttare con la cedolare secca. Per comprenderne vantaggi e svantaggi partiamo dal normale regime Irpef ed esaminiamo innanzitutto cosa succederebbe pagando le tasse nel modo ordinario, cioè assoggettando i redditi che derivano dagli affitti, allo stesso trattamento previsto per tutti gli altri tipi di reddito.

TASSAZIONE ORDINARIA, prevede l’applicazione dell’Irpef progressivo, in base agli scaglioni di reddito, sull’aliquota corrispondente al totale dei redditi percepiti nell’anno (compresi quelli derivanti dall’affitto). Il prelievo fiscale quindi cresce e diventa via via più consistente sulle porzioni di reddito maggiori.

Ad esempio, se il reddito imponibile annuo è di € 10.000 euro (deduzioni e detrazioni escluse) l’aliquota Irpef è del 23%, corrispondente all’aliquota base che prenderà l’intero importo, quindi l’importo di tasse da pagare è di 2.300 euro. Se il reddito fosse di 20.000 euro, i 5.000 euro aggiuntivi pagherebbero la maggior aliquota del 27%: si pagherebbero così 4.800 euro di imposte. Su un reddito imponibile di 40.000 euro si pagherebbero 11.520 euro di tasse. Questo accade perché scatta l’aliquota più alta, quella del 38%, che precisamente colpisce la porzione che supera i 28.000 euro di imponibile, dove si ferma la precedente e più bassa aliquota del 27% che riguarda lo scaglione inferiore.

Tutto questo fino ad arrivare al 43% che si applica a tutti gli incrementi a partire dai 75.000 euro in su.

Quando la cedolare secca conviene

l redditi derivanti da locazioni con cedolare secca vengono esclusi dal reddito complessivo e non si sommano con gli altri redditi di varia natura. L’imposta pagata è definitiva, il che significa che su quell’ammontare non saranno calcolate altre imposte, neppure le addizionali regionali e comunali all’Irpef stessa.

Per calcolare l’importo occorre applicare sul reddito annuo derivante dai contratti di affitto o l’aliquota del 21% o, nei casi previsti dalla norma, quella destinata ai contratti a canone concordato pari al 10%.

Ipotizzando quindi di ricevere un canone di locazione annuo pari a € 10.000, con aliquota al 21%, la tassazione sarà di € 2.100, con aliquota agevolata sarà di € 1.000.

Occorre considerare che in caso di tassazione con cedolare secca, non si pagano le imposte di registro e di bollo, nonché le relative addizionali regionali e comunali. E’ previsto, inoltre, uno sconto del 25% su Imu e Tasi, che comporta il versamento solo del 75% dell’imposta sull’aliquota decisa dal Comune.

Lo svantaggio è dato dall’impossibilità, sulla porzione di reddito assoggettata alla cedolare secca, di poter beneficiare degli oneri deducibili e le detrazioni d’imposta. Ad esempio, non si potranno applicare le detrazioni per le spese sanitarie sostenute che si potranno scaricare solo dai redditi rimanenti. Allo stesso modo si perderanno quindi in parte anche i bonus fiscali.  Al contrario, se i redditi sono bassi, e quelli degli affitti pesano in percentuale consistente sul totale, non potendo usufruire delle deduzioni e detrazioni (applicabili invece sul regime Irpef ordinario) quest’ultimo regime potrebbe risultare più conveniente grazie all’abbattimento dell’imponibile e delle imposte dovute.

Per stabilire definitivamente se la cedolare secca conviene o no e individuare il limite oltre il quale non conviene più, non basta quindi considerare solo i redditi, ma occorre prendere in esame tutte le deduzioni e detrazioni alle quali si può avere diritto che con la cedolare secca andrebbero perse sulla porzione di redditi derivanti dai canoni degli affitti percepiti.

Quando la cedolare secca non conviene più

La convenienza o meno varia in base alla capienza fiscale.

Per esempio:

su un reddito al di sotto degli 8.000 euro annui che includa anche un reddito da lavoro, non comporterebbe alcun beneficio perché le deduzioni e detrazioni consentite supererebbero questo importo. Infatti esse non operano “in negativo”, cioè in maniera da creare un credito d’imposta rimborsabile.

Per capienza fiscale si intende proprio la capacità, come contribuente, di abbattere le imposte sui redditi sfruttando appieno le detrazioni Irpef alle quali si ha diritto. Quando l’ammontare di queste detrazioni, supera l’imposta dovuta, è come se non ci fossero. La parte di detrazioni che eccede il limite dell’imposta altrimenti dovuta non potrà più abbattere ulteriormente il reddito imponibile.

La cedolare secca quindi diventa meno conveniente quanto più è elevata la percentuale di redditi derivanti dai canoni di affitto percepito sul reddito complessivo annuo, in base anche all’ammontare delle detrazioni e deduzioni, nel caso in cui la sua applicazione ne determinerebbe la perdita.

Ad esempio, se si possiedono numerosi immobili affittati, e molti di essi sono stati ristrutturati, potendo usufruire del bonus ristrutturazioni 2020, oppure  del nuovo bonus facciate che  offre una detrazione fino al 90% delle spese sostenute,  converrà rinunciare alla cedolare secca e optare per l’Irpef secondo il metodo ordinario, per poter sfruttare queste importanti agevolazioni fiscali.

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